Die Teilungsversteigerung

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Wenn sich Erben darüber streiten, wem ein beweglicher Gegenstand oder welche Immobilie aus dem Nachlass zugeordnet werden soll, ist dieser Nachlassgegenstand bzw. die Nachlassimmobilie mittels Teilungsversteigerung zu versilbern. Der Erlös aus dem Verkauf ist danach unter den Erben aufzuteilen. Bei der Teilungsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des zu versteigernden Gegenstandes/Immobilie fest und bestimmt einen Versteigerungstermin. Wie läuft jedoch ein solcher Versteigerungstermin ab und wie verhält man sich als Miterbe, der mitbietet, richtig?

Die Gebotsabgabe in einer Teilungsversteigerung bedarf sorgfältiger Vorbereitung:

Der Versteigerungstermin wird in der Regel von einem Rechtspfleger durchgeführt. Nachdem dieser den Termin eröffnet hat, verkündet er, welcher Nachlassgegenstand bzw. welche Nachlassimmobilie  zur Versteigerung kommt. Kommt eine Immobilie zur Versteigerung, wird der Inhalt des Grundbuchs verlesen. Weiterhin gibt der Rechtspfleger bekannt, auf wessen Antrag das Verfahren betrieben wird.

Bereits hier ist Vorsicht geboten. In den Abteilungen II und III des Grundbuchs sind nämlich Belastungen bzw. Grundpfandrechte eingetragen. Das Vollstreckungsgericht (also regelmäßig der Rechtspfleger) wird darauf hinweisen, ob die eingetragenen Rechte bzw. Belastungen vom Ersteher des Objekts übernommen bzw. abgelöst werden müssen. Dies ist insbesondere deshalb von Bedeutung, da diese Belastungen auf den Ersteigerungspreis mit angerechnet werden müssen und damit möglicherweise das sich selbst gesetzte Limit überschritten wird. Auch ist zu beachten, ob ein Verfahrensbeteiligter das Erlöschen eines eigentlich bestehenden Rechtes beantragt.

In diesem Versteigerungstermin werden auch die Versteigerungsbedingungen bekannt gemacht und das geringste Gebot. Das geringste Gebot ist die Untergrenze eines Gebotes, das heißt es muss mindestens das geringste Gebot geboten werden, damit ein Gebot überhaupt zugelassen wird. Im ersten Versteigerungstermin gilt die 5/10 Grenze des § 85 a ZVG. Es müssen mindestens 50 % des vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrwertes geboten werden, damit überhaupt der Zuschlag erteilt werden kann. Werden im ersten Versteigerungstermin keine Gebote abgegeben, gilt die 5/10 Grenze auch im nachfolgenden Termin.

Das geringste Gebot setzt sich aus einem „Barteil“ und „bestehen bleibenden Teil“ zusammen. Wie der Name schon sagt, muss der „Barteil“ bar bezahlt werden. Der „Barteil“ setzt sich in der Regel aus Verfahrenskosten, öffentlichen Lasten, wie z. B. Grundsteuer und den Zinsen zusammen. Der „Barteil“ des Gebots ist an das Vollstreckungsgericht zu zahlen.

Bestehen bleibende Rechte können zum Beispiel Grundpfandrechte oder eventuell nicht ablösbare Grunddienstbarkeiten wie ein Wasserleitungsrecht sein. Ob diese Rechte bestehen bleiben hängt davon ab, wer die Teilungsversteigerung betreibt. Im Gegensatz zum „Barteil“ ist der Wert der bestehen bleibenden Rechte nicht an das Vollstreckungsgericht zu zahlen, sondern an den Inhaber/ Berechtigten der bestehen bleibenden Rechte.

Nachdem die Bekanntmachungen erfolgt und die Hinweise zur Gebotsabgabe gegeben worden sind, fängt die Bietstunde an.
Das heißt, dass das Vollstreckungsgericht dazu auffordert, Gebote abzugeben. Die Bietstunde dauert entgegen dem Wortlaut jedoch nur 30 Minuten an. Bei den 30 Minuten handelt es sich um die Mindestbietzeit. Die Bietzeit muss demnach mindestens 30 Minuten andauern, kann jedoch vom Vollstreckungsgericht verlängert werden, wenn noch weitere Gebote eingehen. Gibt man ein Gebot ab, so ist der Personalausweis oder ein anderes gültiges Ausweispapier bereit zu halten, um sich entsprechend ausweisen zu können. Nimmt man an der Teilungsversteigerung für eine andere Person oder für ein Unternehmen teil, so benötigt man neben einem gültigen Ausweis auch eine notarielle Bietvollmacht bzw. einen aktuellen Handelsregisterauszug. Bei der Gebotsabgabe wird lediglich der „Barteil“ genannt. Der Wert der bestehen bleibenden Rechte ist nicht zu nennen, jedoch sollte dieser Wert gedanklich dazu gerechnet werden, da am Ende die Summe aus beiden gezahlt werden muss und man so sein eigenes Limit nicht überschreitet.

Eventuell muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes dem Vollstreckungsgericht geleistet werden, wenn dies hierzu berechtigte Verfahrensbeteiligte verlangen. Diese Sicherheitsleistung darf nicht mehr bar erbracht werden. Die Sicherheitsleistung kann jedoch vor dem Versteigerungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse eingezahlt werden. Im Termin muss man dann eventuell einen Nachweis über den Eingang der vorab überwiesenen Sicherheitsleistung vorweisen können, wenn dies verlangt wird. Die Sicherheitsleistung sollte daher frühzeitig auf ein Konto der Gerichtskasse einbezahlt werden, damit dieser Nachweis erbracht werden kann. Kann man diesen Nachweis nicht erbringen, so kann das abgegebene Gebot wegen fehlender Sicherheitsleistung zurückgewiesen werden. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, einen Scheck vorzulegen. Dann muss es sich allerdings um einen Bundesbankscheck oder einen Bankverrechnungsscheck handeln. Dieser Scheck darf im Übrigen frühestens drei Werktage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein. Insoweit muss man seine Teilnahme an dem Versteigerungstermin sorgfältig vorbereiten, da man ansonsten Gefahr läuft wegen der fehlenden Sicherheitsleistung von der Gebotsabgabe ausgeschlossen zu sein.

Stefan Seitz
Rechtsanwalt

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