Schenkung von Wohnungseigentum an Minderjährige

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Wenn Eltern ihrem minderjährigen Kind eine Eigentumswohnung schenken möchten, benötigen sie dazu in vielen Fällen einen Ergänzungspfleger, der das Kind bei der Schenkung vertritt. Das Gesetz möchte mit dieser Regelung Interessenkonflikte und Missbrauch vermeiden und damit den Minderjährigen schützen.

Minderjährige können nur in begrenztem Umfang Rechtsgeschäfte vornehmen, sie sind nach dem Gesetz beschränkt geschäftsfähig. Daher werden Geschäfte in der Regel von ihren Eltern als den gesetzlichen Vertretern für sie vorgenommen. Wenn aber die Eltern ihrerseits mit den Kindern ein Rechtsgeschäft abschließen wollen, so handeln sie auf der einen Seite selbst und andererseits als Vertreter ihrer Kinder. Es liegt dann ein so genanntes Insichgeschäft vor. Dabei besteht die Gefahr, dass die eigenen Interessen der Eltern über die Interessen ihrer Kinder gestellt werden, dass die Befugnis zur gesetzlichen Vertretung also missbraucht wird. Der Schutz der Minderjährigen verlangt es in solchen Fällen, dass auf der Seite der Minderjährigen nicht die Eltern, sondern ein eigens gerichtlicher bestellter Ergänzungspfleger handeln. Dieser vertritt dann die Kinder als Vertragspartner der Eltern.

Die Bestellung eines Ergänzungspflegers ist aber nicht erforderlich, wenn das betreffende Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nur rechtliche Vorteile bringt, er also lediglich Rechtspositionen hinzugewinnt. Denn dann besteht nicht die Gefahr eines Interessenkonfliktes zwischen Eltern und Kind; die Eltern können dann ein Insichgeschäft tätigen. Ein solches lediglich rechtlich vorteilhaftes Rechtsgeschäft liegt regelmäßig im Fall einer Schenkung an das Kind vor, denn der Minderjährige muss in diesem Fall nichts geben, gewinnt aber die Eigentumsposition an dem Geschenk hinzu. Ein für das Kind günstiger Kaufvertrag ist dagegen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft; denn für die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit kommt es nicht auf die wirtschaftliche Bewertung eines Rechtsgeschäfts an, sondern darauf, ob der Minderjährige durch das Geschäft eine Vermögensposition verliert, was bei einem Kauf aufgrund der versprochenen Gegenleistung stets der Fall ist.

Schwierig sind solche Fälle zu beurteilen, in denen dem Minderjährigen eine Eigentumswohnung geschenkt werden soll. Denn auch wenn durch eine solche Schenkung lediglich das Wohnungseigentum hinzugewonnen wird, kann zweifelhaft sein, ob das Geschäft lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Im Rahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften kann das Gesetz, oder das, was im Rahmen einer solchen Gemeinschaft vereinbart ist, den einzelnen Eigentümern zahlreiche Pflichten auferlegen. Durch solche Verpflichtungen können die Eigentümer einer unbeschränkten persönlichen Haftung unterliegen; die Haftung ist also nicht durch den Wert der Immobilie beschränkt. Daher kann nach einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung der Minderjährige, dem eine Eigentumswohnung zugewendet werden soll, einem erheblichen Haftungsrisiko ausgesetzt sein. Eine derartige Schenkung wird daher von der neueren Rechtsprechung in der Regel nicht als lediglich rechtlich vorteilhaft bewertet; die Annahme der Schenkung durch den Minderjährigen kann dann nicht durch die Eltern als Vertreter des Kindes, sondern nur durch einen gerichtlich bestellten Ergänzungspfleger erfolgen.

Das OLG München hat das Erfordernis eines Ergänzungspflegers in einem Beschluss vom 6.3.2008 (34 Wx 14/08 = Beck RS 2008, 07596) in der beschriebenen Konstellation bejaht:
Ein Stiefvater wollte seiner Stieftochter, die durch ihre Mutter vertreten war, eine Eigentumswohnung schenken. Die zu verschenkende Eigentumswohnung war weder vermietet noch verpachtet. Der Stiefvater hatte sich lediglich auf Lebensdauer ein unentgeltliches Nießbrauchrecht an dem Grundbesitz vorbehalten. Des Weiteren verpflichtete sich der Stiefvater alle laufenden, mit dem übertragenden Grundbesitz zusammenhängenden Kosten der Unterhaltung, der Ausbesserung und Erneuerung, auch wenn es sich um außergewöhnliche Unterhaltung handelt, sowie alle öffentliche Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, zu übernehmen. Das zuständige Grundbuchamt verlangte für die beantragte Eigentumsüberschreibung jedoch die Zustimmung eines Ergänzungspflegers.

Der Erwerb der Eigentumswohnung durch die Stieftochter ist nach Ansicht des OLG unanhängig von den konkreten, die Tochter entlastenden Vereinbarungen zwischen ihr und dem Stiefvater nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Denn nach dem neuen Wohnungseigentumsrecht hafte ein Wohnungseigentümer auch für solche Verbindlichkeiten persönlich, die im Rahmen des Verbandes der Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Gesamtheit der Eigentümer von Wohnungen auf einem Grundstück, entstanden seien. Es bestehe die Gefahr eines Interessenkonflikts, wenn dieses Haftungsrisiko allein von den Eltern als Veräußerer beurteilt würde. Daher sei es erforderlich, einen Ergänzungspfleger einzuschalten, der als Vertreter des Kindes zu beurteilen habe, ob das Risiko der persönlichen Haftung des Minderjährigen im Hinblick auf dessen Vermögenszuwachs durch die Schenkung angemessen sei.

Es ist also für den Fall, dass Eltern ihren minderjährigen Kindern eine Eigentumswohnung zuwenden möchten, stets an die Bestellung eines Ergänzungspflegers zu erinnern.

Tanja Stier
Rechtsanwältin

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