Michail Pilios, Dipl. Jur. (Tübingen)
Rechtsanwalt (zugelassen in D und GR)
In Griechenland wird derzeit das System der dinglichen Rechtsänderungen bei Immobilien durch die Entstehung des Nationalen Grundbuchs (Ktimatologio) grundlegend reformiert. In dieser Entstehungsphase des neuen Grundbuchs drohen den Berechtigten Rechtsverluste bis hin zum endgültigen Rechtsverlust.
Die Katasterämter (Hypothikophylakio), die bislang die Aufgabe wahrgenommen haben grundstücksbezogene Titel umzuschreiben und aufzubewahren, werden nun gebietsweise durch die örtlich zuständigen Büros des Nationalen Grundbuchs abgelöst. Da hierdurch erstmals in Griechenland ein Verzeichnis aller Grundstücke und der Rechte daran entsteht, d.h. auf ältere Grundstücksregister nicht zurückgegriffen werden kann, findet eine vollständig neue Grundbucherfassung statt. In diesem Verfahren werden alle Berechtigten aufgerufen, die Ihnen zustehenden Rechte an Grundstücken innerhalb des von Grundbucherfassung betroffenen Gebiets anzumelden. Die auf diese Anmeldungen gestützten ersten Eintragungen bilden dann für die Zukunft die Basis des neuen nationalen Grundbuchs. In diesem Zusammenhang wiegen Fehler besonders schwer, da die tatsächlich Berechtigten nur innerhalb von 8 Jahren (10 Jahren für Personen, die keinen Wohnsitz in Griechenland haben), ab Tätigkeitsbeginn der einzelnen Grundbuchbüros, gerichtlich gegen Fehler bei den ersten Eintragungen vorgehen können . Danach besteht eine unwiderlegbare Vermutung für die Richtigkeit der ersten Grundbucheintragungen . Grundstücke, an denen von keiner Person Eigentumsrechte angemeldet worden sind, werden, bis zum Ablauf der o.g. Frist, als „Unbekannten Eigentümers“ geführt. Nach Ablauf dieser acht- (bzw. zehn-Jahres-) Frist fallen diese dem griechischen Staat zu .
Offensichtliche Fehler der ersten Eintragungen, die Rechte Dritter nicht beeinträchtigen und sich aus den eingereichten Unterlagen ergeben, können in einem Verwaltungsverfahren vor dem Leiter des jeweiligen Grundbuchbüros korrigiert werden. Zur Korrektur aller übrigen Fehler der ersten Eintragungen ist die Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens erforderlich.
In erbrechtlichen Fallkonstellationen können sich, in Gebieten in denen die Grundbuchbüros die Katasterämter bereits abgelöst haben, zusätzliche Schwierigkeiten ergeben. Am häufigsten kommen die Fälle vor, in denen der Erblasser die entsprechenden Anmeldungen seiner Grundstückseigentumsrechte nicht vorgenommen hat und die zu erbenden Grundstücke daher im entsprechenden Grundbuchblatt als „Unbekannten Eigentümers“ geführt werden. Die rechtlichen Probleme entstehen dadurch, dass die Erben nun keinen im Katasteramt umgeschriebenen Eigentumstitel haben, mit dem sie einfach eines der oben beschriebenen Berichtigungsverfahren durchführen können, aber auch im Grundbuch keine Eintragung vorliegt auf die sie ihre erbrechtlichen Ansprüche zurückführen können.
Wie die Lösung dieses Problems aussieht, hängt von Zeitpunkt des Todes des Erblassers im Verhältnis zum Tätigkeitsbeginn des entsprechenden Grundbuchbüros ab.
Ist der Erbe nach dem Tätigkeitsbeginn des Grundbuchbüros verstorben, müssen die Erben im gerichtlichen Berichtigungsverfahren einen Antrag auf Eintragung des Erblassers als Eigentümer stellen. Mit anderen Worten, die Erben müssen Berichtigung der ersten Eintragung zu Gunsten des Erblassers verlangen. Im Anschluss daran können sie eine notarielle Erbschaftsannahme vornehmen, die sich auf das nunmehr richtige Grundbuch stützt und ihren Erblasser als Eigentümer des Grundstücks führt. Diese notarielle Erbschaftsannahme muss dann nur noch in das Grundbuch eingetragen werden, um die Erben als Eigentümer im Grundbuch auszuweisen .
Anders ist es, wenn der Erblasser vor dem Tätigkeitsbeginn des Grundbuchbüros verstorben ist. In diesem Fall kann nicht zuerst Berichtigung zu Gunsten des Erblassers verlangt werden, da diese berichtigte Eintragung auf eine, zu keinem Zeitpunkt der Tätigkeit des Grundbuchbüros, existente Person lauten würde. Es wird daher eine Erbschaftsannahme zugelassen, die sich auf den vorliegenden Grundbuchauszug stützt, mit der parallelen Durchführung eines gerichtlichen Berichtigungsverfahrens, diesmal zu Gunsten der Erben. Die einzutragende Erbschaftsannahmeerklärung wird vorerst als vorläufige eingetragen und erst dann als endgültige übernommen, wenn die stattgebende gerichtliche Entscheidung rechtskräftig geworden ist .
Grundsätzlich ist, im Zusammenhang mit dem in Griechenland entstehenden Nationalen Grundbuch, allen Personen, die Grundstückseigentümer sind oder Grundstücke geerbt haben dringend zu empfehlen, Anmeldungen in der Phase der Grundbucherfassung rechtzeitig vorzunehmen. Sollte dies versäumt worden sein, kann die Korrektur nur noch im vorgesehenen Verfahren erfolgen und nur innerhalb der dafür vorgesehenen Fristen.